Una hipoteca es un contrato financiero que se utiliza comúnmente para comprar una propiedad inmobiliaria. En este blog te decimos cómo funciona y cuántos tipos de hipotecas hay.
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¿Cómo funciona una hipoteca?
Una hipoteca es un préstamo a largo plazo otorgado por una entidad financiera, como un banco o una institución hipotecaria. Este préstamo se otorga al comprador de una propiedad con el propósito específico de adquirir la vivienda. La propiedad misma actúa como garantía o colateral para el préstamo. El funcionamiento de una hipoteca implica varios pasos y procesos:
La decisión
El proceso comienza cuando un individuo decide comprar una propiedad y se acerca a un prestamista para solicitar un préstamo hipotecario. El prestamista evalúa la solvencia crediticia y financiera del solicitante y, si es elegible, emite una preaprobación hipotecaria. En ello se establece el monto máximo que el prestatario puede pedir prestado. Posteriormente, el prestatario busca una propiedad que esté dentro de su presupuesto, si es que no se tenía ya una propiedad contemplada anteriormente.
La oferta
Una vez encontrada la propiedad, se realiza una oferta y, si es aceptada, se procede a la siguiente etapa. Con ello, el prestamista realizará una evaluación de la propiedad para determinar su valor real. Esto es importante para asegurarse de que el monto del préstamo sea adecuado en relación con el valor de la propiedad.
Una vez que se ha elegido la propiedad, el prestatario presenta una solicitud formal de hipoteca al prestamista. Esto incluye proporcionar documentación financiera, como historial crediticio, estados de cuentas bancarias y comprobantes de ingresos. Después, el prestamista revisa la solicitud y la documentación proporcionada, si todo está en orden y el prestatario cumple con los criterios de aprobación, el prestamista aprueba la solicitud de hipoteca. Posterior a ello, se emite una carta de compromiso que establece los términos del préstamo incluyendo la tasa de interés, el plazo y otros detalles.
El cierre
Una vez que la solicitud es aprobada, se programa una fecha de cierre, aquí el prestatario y el vendedor (o sus representantes legales) se reúnen para firmar los documentos finales del préstamo y transferir la propiedad, el prestatario generalmente realiza el pago inicial en este momento. Después del cierre, el prestatario comienza a hacer pagos mensuales de acuerdo con los términos del préstamo, estos pagos generalmente incluyen el principal y los intereses, y en algunos casos, impuestos a la propiedad y seguros.
A lo largo del plazo del préstamo, el prestatario realiza pagos mensuales hasta que el préstamo se pague por completo. En una hipoteca de tasa fija, los pagos son constantes, en una hipoteca de tasa ajustable, los pagos pueden cambiar cuando se producen ajustes de tasas, más adelante lo explicaremos más a detalle con los tipos de hipotecas.
A medida que el prestatario hace pagos mensuales, acumula equidad en la propiedad, lo que significa que posee una mayor parte de la misma. Esto puede ser beneficioso para futuras inversiones o ventas de propiedades.
Es importante destacar que, en caso de que el prestatario no cumpla con los pagos, el prestamista tiene el derecho de ejecutar una ejecución hipotecaria y tomar posesión de la propiedad como garantía del préstamo, por lo tanto, es fundamental cumplir con los pagos mensuales para evitar la pérdida de la propiedad.
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Tipos de hipotecas
Ya que hemos entendido como funciona una hipoteca, podemos analizar los distintos tipos que existen con las características y ventajas que tienen.
Tasa Fija
- De tasa fija: En una hipoteca de tasa fija, la tasa de interés se establece al principio del préstamo y se mantiene constante durante todo el plazo del mismo, esto significa que los pagos mensuales también son constantes, lo que facilita la planificación presupuestaria. Es una opción popular para aquellos que prefieren la estabilidad financiera.
- De tasa fija a corto plazo: Estas hipotecas tienen un plazo más corto, generalmente 15 o 20 años, en comparación con las hipotecas de tasa fija tradicionales de 30 años, tienen tasas de interés más bajas y los propietarios acumulan capital más rápidamente, pero los pagos mensuales son más altos.
Hipoteca de tasa ajustable
- De tasa ajustable (ARM): En este tipo de hipoteca, la tasa de interés inicial es generalmente más baja que en una hipoteca de tasa fija, pero puede ajustarse periódicamente de acuerdo con las condiciones del mercado.
- De tasa ajustable a corto plazo: Similar a las hipotecas ARM, pero con un período inicial de tasa fija más corto (por ejemplo, 3 o 5 años) antes de que las tasas comiencen a ajustarse, estas hipotecas pueden ser adecuadas si se planea vender la propiedad dentro del período de tasa fija.
Hipoteca adaptable
- Con tasa de interés fija y variable (híbrida): Estas hipotecas combinan características de las hipotecas de tasa fija y las ARM. Por ejemplo, pueden tener un período inicial de tasa fija seguido de ajustes periódicos, esto puede ofrecer cierta estabilidad inicial y luego ajustarse de acuerdo con las condiciones del mercado.
- Inversa: Diseñada para personas mayores de 62 años, esta hipoteca permite a los propietarios retirar el valor acumulado en su vivienda en pagos mensuales, una suma global o una línea de crédito. No requiere pagos mensuales y se paga cuando la propiedad se vende o se transfiere.
- Convencional: Este tipo de hipoteca no está respaldada por una entidad gubernamental, por lo general, requiere un pago inicial más alto y una buena calificación crediticia, pero puede tener tasas de interés competitivas.
- Jumbo: Utilizada para financiar propiedades que exceden los límites máximos establecidos por el gobierno, las hipotecas jumbo suelen tener requisitos de calificación crediticia más estrictos y tasas de interés más altas.
Cada tipo de hipoteca tiene sus propias ventajas y desventajas, por lo que es importante considerar las necesidades financieras y planes a largo plazo al elegir el tipo de hipoteca adecuado. Además, es esencial consultar con un profesional hipotecario o un asesor financiero para obtener orientación personalizada.
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