Cuando se habla del sector de la vivienda, uno de los conceptos básicos que debe conocerse en profundidad es el de la hipoteca inmobiliaria. Sí, es aquel préstamo que pedimos al banco cuando queremos comprar un piso, una casa o un local. Además, estamos seguros de que también habrás oído más de una vez la pregunta de “¿qué es mejor, una hipoteca fija o una hipoteca variable?” Como futuro profesional del sector inmobiliario debes saber que una hipoteca tiene sus características y que, desde el ámbito jurídico, las hay de diferentes tipos. Por ello, en este post te ofrecemos una guía básica sobre la hipoteca inmobiliaria. Síguenos.
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Índice de contenidos
¿Qué es una hipoteca inmobiliaria?
Una hipoteca inmobiliaria es un derecho real de garantía que recae sobre un bien inmueble, mediante el cual una persona asegura el cumplimiento de una obligación —generalmente, el pago de un préstamo— frente a un acreedor, como una entidad financiera. Por ejemplo, al solicitar un crédito hipotecario, el inmueble queda como garantía del cumplimiento de la deuda.
Es importante señalar que el propietario de un inmueble hipotecado puede venderlo a un tercero. En ese caso, como en el ejemplo de Antonio que vende su vivienda a José, la responsabilidad frente al banco se transfiere al nuevo titular, salvo pacto contrario.
Además, para que la hipoteca tenga validez legal frente a terceros, debe ser formalizada ante notario e inscrita obligatoriamente en el Registro de la Propiedad.
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Características de la hipoteca inmobiliaria
Como hemos dicho, una hipoteca es un derecho real de garantía y de carácter inmobiliario, que recae sobre bienes inmuebles ajenos y enajenables y que no es necesario el desplazamiento de la posesión.
Asimismo, la hipoteca tiene una serie de características, las cuales se encuentran definidas en varios artículos del Código Civil y la Ley Hipotecaria, concretamente en:
- 1858 del Código Civil, la hipoteca es un derecho de realización de valor.
- Según Art. 1861 del Código Civil, es un derecho de garantía.
- Según el Art. 1528 del Código Civil, la hipoteca inmobiliaria es de carácter accesorio.
- Según el Art. 122 de la Ley Hipotecaria, la hipoteca inmobiliaria es indivisible.
- Según el Art. 1875 del Código Civil, la inscripción de la hipoteca inmobiliaria es constitutiva.
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¿Cómo funciona una hipoteca inmobiliaria?
El contrato de una hipoteca inmobiliaria lo hace una persona (deudor) para obtener una financiación —normalmente de una entidad bancaria— con la intención de comprar un bien inmueble (como una vivienda), ofreciendo ese mismo bien como garantía de pago. La hipoteca funciona de la siguiente manera:
- Solicitud y estudio de viabilidad: El comprador solicita un préstamo hipotecario al banco. La entidad analiza su solvencia (ingresos, deudas, historial crediticio).
- Tasación del inmueble: Se realiza una tasación oficial para conocer el valor real del inmueble, que servirá como base para calcular el importe máximo a financiar (normalmente hasta el 80 % del valor de tasación o compra).
- Oferta y firma del contrato hipotecario: Si el banco aprueba la operación, se formaliza un contrato en el que se establecen: capital prestado; plazo de amortización (años); tipo de interés (fijo, variable o mixto); cuotas mensuales; condiciones adicionales (seguros, comisiones, etc.)
- Registro de la hipoteca: El contrato se firma ante notario y se inscribe en el Registro de la Propiedad, quedando el inmueble hipotecado. Esto significa que, si el deudor no paga, el banco puede ejecutar la hipoteca y quedarse con el inmueble (vía subasta).
- Pago y amortización: El titular va devolviendo el dinero mes a mes mediante cuotas (que incluyen capital + intereses). Al terminar el pago, se cancela la hipoteca.
Tipos de hipotecas inmobiliarias
Según la modalidad contractual en la que el deudor pone un bien inmueble en calidad de préstamo a un acreedor en garantía de cumplir con la deuda, encontramos diferentes tipos de hipotecas. Eso sí, la parte contratante siempre abona unos pagos en calidad de préstamo, consiguiendo así la titularidad del inmueble.
Si nos centramos en el ámbito financiero, los tipos de hipotecas dependerán de las condiciones que ofrezcan las entidades financieras, las cuales tendrán en consideración diferentes aspectos, como el tipo de interés, el tipo de inmueble, la cuota mensual, etc.
Si nos centramos en el ámbito jurídico, podemos clasificar las hipotecas según su origen, su forma, por el objeto, por sus efectos y por el contenido. Veámoslo:
Tipos de hipotecas por su origen
Según su origen, encontramos dos tipos de hipotecas:
- Hipoteca voluntaria. Según el artículo 138 decreto de 8 de febrero de 1946 por el que se aprueba la nueva redacción oficial de la Ley Hipotecaria, son aquellas “convenidas entre partes o impuestas por disposición del dueño de los bienes sobre que se establezcan y solo podrán constituirlas quienes tengan la libre disposición de aquellos, o, en caso de no tenerla, se hallen autorizados para ello con arreglo a las leyes”
- Hipoteca legal. Según el artículo 158, decreto de 8 de febrero de 1946, por el que se aprueba la nueva redacción oficial de la Ley Hipotecaria, son aquellas “admitidas expresamente por las leyes con tal carácter. Las personas a cuyo favor concede la Ley hipoteca legal no tendrán otro derecho que el de exigir la constitución de una hipoteca especial suficiente para la garantía de su derecho”.
Tipos de hipotecas por su forma
En esta categoría también podemos diferenciar dos tipos:
- Hipoteca expresa. Solo es válida si se acuerda en un documento público y se inscribe en el Registro de la Propiedad.
- Hipoteca tácita. No es necesario que esté inscrita en el Registro de la Propiedad, establecido en el artículo 149 del decreto de 8 de febrero de 1946 por el que se aprueba la nueva redacción oficial de la Ley Hipotecaria.
Tipos de hipotecas por su objeto
En función de cuál sea el objetivo de una hipoteca, podemos distinguir entre dos tipos:
- Hipoteca general. Abarca todos los bienes del deudor hipotecario.
- Hipoteca especial. Incluye ciertos bienes del deudor.
Tipos de hipotecas por su contenido
El contenido de la hipoteca también influye a la hora de diferenciarlas y clasificarlas:
- Hipoteca de seguridad. Estas garantizan una obligación incierta, sin conocer el coste de esta hasta llegado el momento.
- Hipoteca ordinaria. Se conoce el coste, pues viene inscrito en el Registro de la Propiedad.
Tipos de hipotecas por sus efectos
Según los efectos, podemos distinguir entre:
- Hipoteca común. El acreedor hipotecario dispone del mismo rango que el resto de los acreedores.
- Hipoteca privilegiada. El derecho de cobro preferente lo tiene el acreedor inmobiliario comparado con el resto de los acreedores.
Como ves, no son pocos los tipos de hipotecas, es por ello por lo que se recomienda el asesoramiento de un abogado inmobiliario a la hora de acceder a ellas, pues de lo contrario pueden surgir sorpresas inesperadas. Y por ello, te recomendamos estudiar derecho inmobiliario con nosotros. A través de nuestra formación adquirirás conocimientos sólidos sobre las leyes que regulan el sector de la vivienda actualmente en España. No esperes más y da un paso más en tu carrera profesional.
